麟德研究
麟德视角下的文化商业街区(中)
麟德视角下的文化商业街区(中)

 

第三部分 文化商业街区的开发模式

文化街区,作为城市的重要组成部分,往往沉淀着城市的历史与记忆,收藏着城市的风物与人情,汇聚着城市的产业与商机,是探究一个城市本真特色和文化个性的绝场所,极具旅游开发潜力和价值。
然而不同街区的旅游开发,既有一般的通用规律可循,也因街区的发展历程不同、文化形态差异、保护价值高低而各有侧重,有的街区以保护遗产为根本,有的街区以恢复记忆为使命,有的街区以汇聚产业为理念,有的街区以振兴商业为核心……
我们在研究和总结国内外街区旅游开发共性的基础上,对不同街区旅游开发的侧重点进行归纳分类,提炼出以下四种开发模式,以期探究不同类型街区的旅游开发本质。


以历史文化为核心的街区

以城市商业为核心的街区

以艺术创意为核心的街区

以特色产业为核心的街区

 

一、以历史文化为核心的街区

1.典型代表

丽江古城、平遥古城、乌镇

2.开发背景
改革开放之后,国内城市发展与城市建设日新、拆除老城、扩建新城一时成为国内大部分历史城市发展的必由路径。而该类型老城区,由于政治、经济、文化、区位或交通等制约改造的因素,而被保留了下来,成为城市历史文化的活态博物馆。

3.街区特点

因此,古城区成为众多城市的重点开发对象,承担起城市历史记忆复兴、城市文化形象重塑、城市文化产业振兴、城市旅游产业升级的重要使命。
 
4.街区开发

总体开发思路 

政府主导:通过政府主导激活项目;
街区保护:通过历史街区的适应性再生利用,实现历史街区的实质性保护;

引入业态:通过适宜的新经济活动,实现空间的重建,完善和整合城市的功能与形态。 

1)政府主导激活项目 
一般由政府主导、市场经营、社会监督,实施统一管理、统一开发的模式。 
案例分析——丽江大研古镇(政府主导模式)

政府职能:宏观调控+基础设施建设 
由镇政府投资建设古镇基础设施,通过刑侦审批权在宏观层面上对古镇旅游开发进行管理。开发资金的投入主要依赖地方财政,但对公共设施的投入引入相关的市场机制,对游客收取古镇保护费,对具体的旅游开发项目不作具体干预,主要通过城市规划和性质审批来调控。 

案例分析——乌镇(政府主导的项目公司模式) 
政府职能:成立公司+划拨资产

政府成立相应的开发项目公司,相关资产以政府财政划拨的形式注入项目公司,以政府组织注入的资产为抵押,向银行借贷,获得的资金用于古镇旅游项目的开发,旅游开发所获得的收益用于偿还银行贷款,滚动开发古镇旅游。


2)街区再生利用——整治要点 
整旧如旧,保持建筑风貌及历史遗存,保持街区整体格局的完整性,完善建筑空间尺度,充分展现古街区的历史文化意义。保护与整治的重点:

a.具有文物价值的历史建筑界面的修复、整治 
b.历史肌理和文化符号的象征性空间的地域文化传承和发展 
c.古树名木的保护以及绿化休闲空间的设置 
d.环境整治与城市品质提升 


3)新经济活动,完善功能与形态 
通过适应性商业业态的注入,填充、完善街区功能,提升街区旅游价值。历史文化商业街区的业态主要分为四类:



5.街区运营 
文化历史街区的运营模式主要分为三种:

1)景区式:代表景区平遥古城 
实行“一票制“街区内各经营摊位由管理者统一租凭,并收取管理费用,原住居民大量搬迁。

2)“门票+经营“式:代表景区乌镇 
门票收入、酒店商铺收入是重要的收入和利润来源,街区商业按照不同情况由当地居民自主经营或管理者租凭经营;部分原著居民通过出租房屋自愿迁出 
 3)开放街区式:代表景区孔城老街 

取消门票收费,单纯依靠发展旅游产业获得收益,部分原著居民通过出租房屋,自愿迁出。