麟德研究
麟德视角下的文化商业街区(上)
麟德视角下的文化商业街区(上)


第一部分 文化商业街区概述

一、如何界定“文化商业街区”?

目前业界尚无对“文化商业街区”进行明确的概念界定。可通过相关的概念来挖掘其内涵。

1) 商业街

商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列,以入口为中轴对称布局,建筑立面多采用塔楼,骑楼,雨罩的元素使空间产生新的划分,室内空间既设置了集中商业,又有零散店铺,是西方现代MALL与中国传统商铺的有机结合。

2) 历史文化街区

指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的,保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌,并有一定规模的区域。

我们理解的文化商业街区

文化+商业+ 旅游三大功能集成的线性街区

 

二、为什么开发“文化商业街区”?

1) 四种开发价值

美学景观价值

+

历史文化价值

+

商业经济价值

+

地方文化品牌的可塑造价值


2) 三大开发意义

之于城市:活力复兴街区商业,重塑城市品牌形象

之于文化:保护传承街区历史,振兴地域文化产业

之于“人”:(当地居民)情感自豪的承载,(旅游者)精神生活的空间

 

第二部分 文化商业街区该如何规划?

一、文化商业街区包含哪几个标准模块?


二、文化商业街区的特点是什么?

独特的街区物质景观

适宜的街区游赏空间

浓厚的文化休闲氛围

良好的旅游商业环境

 

三、街区规划需把握哪些要点?



1) 风貌营造

修旧如旧+仿古新做+情景打造

历史建筑,修旧如旧:需通过违章建筑拆除、外立面改造、房屋翻新等措施,形成风格统一、特色突出的建筑群落。

新建建筑,仿古新做:新建筑形式不能停留在对传统建筑的具象模仿上,一味地“做旧”,需更新设计手法,即既传承地域文化又能体现时代精神。

小品布景,情景打造:将中国传统文化融合景观进行体验化开发,使其除了观赏性之外,也具有参与性、互动性和消费性等特点


2) 遗产活化

古建博物馆化+体验化+非遗生活化

古建博物馆化:街区内的重要公共建筑,一般采取博物馆式的活化方式,形成告警内承载历史文化的博物馆群落;

民俗体验化:通过传统民俗文化与时尚休闲文化的复合,为游客提供有力的体验经历与私人化的参与方式。

非遗生活化:文化不是简单复制、生搬硬套,而是要源于生活,高于生活,将传统文化元素创新地与现代手法相结合,采用让游客更易于接受和理解的表述方式,让其了解到“非遗”背后所蕴含的生活故事。


3) 业态控制

空间集聚+准入调控+时尚业态引入+夜间经济激活

空间集聚:一般将街区长度控制在300米以内,主要商业集中布设在几条重点街巷上,同时街区业态类型需提出控制原则。

准入调控:设定准入门槛和清退机制,控制不符合街区发展理念的业态进入,通过年度考核,对于部分违反街区规定的业态进行及时清退;

时尚业态引入:注重时尚休闲业态的引入,并通过时尚文化的注入,转换街区空间功能,实现传统街区的文化复兴

夜间经济激活:出台相关激励政策,鼓励夜间游赏、夜间休闲娱乐业态(酒吧、音乐吧等)发展,延长游客停留时间。


4) 居民调控

原住民调控+新居民引入+社区参与

原住民调控:对于街区原著居民,一般采取部分搬迁、部分保留的方式,在降低居住密度的同时,保留街区生活氛围;开发商主导的街区,则倾向于原著居民整体搬迁,部分回迁的方式;

新居民引入:通过文化产业的发展和旅游商业的振兴,鼓励艺术家、时尚群体、旅游从业者进入,形成街区的新居民群体;

社区参与:设计多元化的社区参与旅游渠道,通过旅游发展,带动社区居民就业与社区经济振兴。


5) 运营管理

招商先行+商业培育+商铺出租+开放式经营

招商先行:这是传统商业的合理操作,对于旅游商业,同样适用。只是旅游商业的商家体系目前还远不如传统商业的成熟,招商的难度相对更大。 

商业培育:传统城市商业的培育期最少两三年,逐渐聚集人气;而旅游商业的培育关键在于其旅游产品的吸引力塑造和营销推广,需要快速引爆盘活整体项目。

出租为主:传统城市商业的合理运营方式是出租为主甚至只租不售,以便控制业态,保证持续经营。旅游商业,由于其附加了旅游吸引的因素,其业态整体控制和管理更为重要。这要求投资商有较大的资金实力和旅游商业的经营管理能力。 

大开放式:大开放小封闭模式,不收景区门票,而通过“特色节点门票(名人故居、博物馆)+特色餐饮消费+旅游购物+旅游演艺”这四大模块来盈利。