麟德研究
民宿产品开发(上)
民宿产品开发(上)



第一部分  民宿概述

一、民宿定义的界定

国内外对民宿没有统一的界定,民宿相关的称谓五花八门,如家庭旅馆、客栈等。



 

我们认为,民宿作为一种特殊的产品形态,有狭义与广义两种定义。



二、民宿的特点

1)小规模的住宿设施

以建筑面积不超过1000平方米,且客房数不超过25间为原则。

2)家庭般的住宿氛围

经营者提供具有浓厚的人情味、家庭温馨或者个性化的住宿设施,同时注重游客与经营者交流互动,让游客能够充分体验居家氛围。

3)结合本土地域文化

民宿的开发需要结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动等,让游客体验当地的历史文化和风土人情,并与当地社区居民形成接触互动,实现深度旅游体验。

 

三、民宿VS旅馆

 

四、民宿的类型

1)按位置分: 城市民宿 和 乡村民宿

城市民宿:多存在于城中村或者城市闹市区,以公寓大楼式小套房形式居多,会有各种风格不同装潢与VIEW;如暑期出租的学生宿舍、城市特色村落的旧房子。

乡村民宿:以乡村文化为内涵,多依托景区或者地域特色资源而发展,乡土气息浓厚

2)按功能分:纯粹住宿型 和 特色服务型

纯粹住宿型:一般临近景区,依托周边景区的人气而发展,具有干净清爽、价格低廉等特点。

特色服务型:自身也是旅游吸引物,通常结合周边资源,打造温泉养生、乡村运动等特色主题,提供农业体验、生态观光多项服务。

3)按产权分 :传统民宿 和 社会型民宿

传统民宿:利用自用住宅空闲房间,以家庭副业方式经营

社会型民宿:外来投资者租赁房屋,以家庭主业方式经营

 

五、境外民宿的发展

(一)境外民宿发展历程

起步较早,呈现主题化、高端化趋势

 

(二)境外民宿发展现状

各地区民宿发展自成体系,成为新型旅游吸引物



1)欧洲地区

发展特色:以英国、法国为突出,是民宿发展的起源地;

开发方式:优先保护农舍,结合农庄开发,采用副业形式经营。

管理行动:政府为防止民宿走上专业化道路,限制房间数、保护农业文化。

2) 亚洲地区

发展特色:以台湾、日本为经典,是全球民宿发展精品代表;

发展趋势:不同主题风格的民宿类型成为旅游核心吸引物之一,并呈现高端化、精品化、高服务化的趋势。

3) 美洲地区

发展特色:美国民宿发展相对成熟,以居家式为特点;

开发形式:以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现,价格相对便宜。

 

六、国内民宿的发展

(一)国内民宿发展历程

起步晚,发展相对缓慢

 

(二)国内民宿发展现状

由资源依托型向市场驱动型拓展,由住宿补充向构筑自身吸引力转型

1)空间分布

国内民宿主要分布在南方

2)发育程度

国内民宿行业整体处于起步阶段,少数地区发展相对成熟,但市场行情火爆。

3)主要类型

除了农户自营的传统民宿外,外来者租赁经营的社会型民宿也占有较大比重。