麟德研究
民宿产品开发(下)
民宿产品开发(下)


第三部分 民宿的案例研究

一、台湾垦丁民宿

(一)特点:

台湾民宿最早大规模发展的片区


 

(二)缘起:

约在民国70年左右 ,当初是解决住宿不足的问题而兴起,仅是提供简单的服务。后来则会结合当地人文、自然景观出售给游客一些配套活动和服务。目前,垦丁依托背山临海的优势,创造了垦丁特有的民宿风格。

 

(三)区域分布情况:

主要分布在景区景点、商业区附近

垦丁是台湾著名旅游小镇,景区景点遍布全区,民宿依托景区而发展。

垦丁的民宿集中在四大区域,分别是大湾区 , 垦丁大街区 , 牧场区 , 以及周边区。

 

(四)开发要点分析:

整体:以单体开发为主,政府负责民宿准入把控

 

单体:政府设置规范,业主在规范限制下创新

Ø 主要类型:B&B类民宿(提供简单的住宿、餐饮);

主题式:(依托自身爱好或者周边资源,在建筑形式或者配套活动中体验主题)。

Ø 民宿风格:具有明显的本土特色,民宿风格多体验垦丁滨海旅游这一特点。

Ø 选址要求:临近本地景区、临海区域、商业街,可以观赏美景。

Ø 建筑要求:独栋式楼房,客房数一般不超过10间。

Ø 服务内容:住宿+旅游咨询+周边配套

 

(五)营销管理要点:

营销模式:大型节事活动+网络营销+价格差异化

 

(六)垦丁民宿的启示:

Ø  民宿风格需要遵循本土资源特色,垦丁民宿的风格呈现明显与自身资源相符的滨海风。

Ø  依附周边客流,垦丁民宿多紧靠景区、商业街等区域,而这些区域多是客流较大的片区。

Ø  规范化,垦丁民宿快速发展期得益于《民宿管理办法》实施;《民宿管理办法》的实施一方面促进了“民宿”这一概念的推广,另一方面合理引导民宿发展。

 

二、北戴河民宿

(一)概况:

北戴河气候宜人,是我国著名的旅游避暑胜地,拥有众多的古别墅。现在,北戴河区25个自然村,有民宿户近2000家,民宿约占全区总住宿接待能力的60%

 

(二)发展历程:

80年代初,北戴河旅游飞速发展,接待设施严重不足,出现第一批家庭旅馆;

1992年,政府对道路、环境进行完善,发展迅速;

1999年,网络的出现,又进一步促进;了民宿发展;

2011年,政府成立旅游产业促进中心,对民宿进行规范管理;出台了相关规划,并投入资金对民宿进行提升改造。

 

(三)民宿发展现状

Ø  类型: 传统民宿

Ø  空间分布: 主要分布在全区11个自然村

Ø  数量: 有民宿近2000

Ø  整体特点: 颇具地方风情和民俗文化的服务

 

(四)北戴河发展民宿的条件:

 

(五)开发要点分析

整体:政府负责投资改造,本地居民经营

单体:民宿设置,多体现业主爱好

Ø 主要类型:休闲体验型民宿(住宿+休闲活动)

Ø 民宿风格:具备本土地域文化特色

Ø 选址要求:一般在自家原用房之处改造翻修而成

Ø 建筑要求:庭院低层建筑。

Ø 服务内容:住宿/早餐+旅游咨询

 

(六)营销管理要点:



(七)北戴河民宿的启示:

Ø  运作模式:政府主导+原住民开发经营

Ø  经营目的:新城镇化开发建设,解决农民生产生活方式

Ø  产品特色:本土建筑风格+本土文化性体验活动

 

三、深圳较场尾民宿

(一)位置:

较场尾位于深圳大鹏新区东侧沿海地区

 

(二)环境特色

较场尾海岸线风景独好,其方圆一公里内集齐“山、、田、园(大鹏农业观光公园)、城(所城)、寺(东山寺)”等许多景点,较场尾民俗为提升当地旅游业的整体服务水平而大受欢迎。

 

(三)设施营造

Ø  规模及分布:较场尾村落建筑质量较好的一级建筑主要发展民宿,其基本分布于沿海带,约为80栋。

Ø  分布特点:较场尾村落内建筑依据建造年代成圈层状分布,建筑特征明显 。民宿多为2000年建设的建筑。   

Ø  客房氛围营造:大多为观海景为卖点的客房,近80栋民宿由精心的设计而各有主题,各有特色作为各自卖点,主人为游客营造不同的滨海浪漫风情、实现游客梦想中的面朝大海的追求和享受。

             

(四)道路交通系统:

 道路宽度等级 不均不能构成完整体系,道路系统只能完成对外联系

            

(五)基础设施

供水、供电、通讯基本方便;但雨污合流,直排入海,空中无线乱拉,杂乱而危险。

 

(六)较场尾民宿优缺点

优点:

特色营造 : 80栋民宿由精心的设计而各有主题,各有特色作为各自卖点,充分发挥经营者个别特色。

选址精确:民宿的经营选址分布于村落中靠近海岸一带,突显海天一色的亮点,满足了游客梦想中的面朝大海的精神享受。

缺点:

道路规划系统不完善:道路宽度不够、等级不均且不能构成体系完整的游线,道路系统只能满足对外联系;

基础设施差:雨污合流,道路标示设施、指示系统不全等严重制约民宿的发展。