【湿旅研究】探寻城市湿地公园的开发运营之路

城市湿地公园是一种独特的公园类型，是指纳入城市绿地系统规划的、具有湿地的生态功能和典型特征的、以生态保护、科普教育、自然野趣和休闲游览为主要内容的公园。城市湿地公园是城市湖泊湿地保护利用的重要形式之一，是协调人与城市、人与自然、人与生态的良好媒介。

麟德根据多年来的项目经验，总结出针对城市湿地公园在开发过程中所面临的土地、产业、运营及收益模式等方面的策略，以供探讨。

一、开发模式：融入城市的湿地综合体开发

城市湿地公园项目开发，多以文化湿地、休闲湿地、农耕湿地三者结合，树立欢乐湿地的核心品牌，从而带动周边休闲度假配套产品和商业体的开发；在此基础上，建设休闲娱乐和创意产业园，提升湿地的品质和品牌；地产的开发也参与湿地的价值创造，同时，地产项目亦能打造成湿地旅游的吸引物之一。湿地、商业、文化创意和地产，四者之间形成相互促进和发展的良性循环、动态产业链，达到以湿地公园为核心驱动土地利用的最佳效益模式。

二、土地策略：土地增值方式

三、土地利用：三个层次的组合互动

将湿地核心保护区划分为湿地生态培育区、湿地生态旅游休闲区和地生态景观封育区。

四、运营目标：湿地品牌运营

品牌战略第一阶段：通过定位为“XX市最大的城市湿地公园”，作为先导区开发的最大城市亮点，从而成为先导区城市营销的一环，打造城市两型社会示范建设的样板。

品牌战略第二阶段：依托一流的环境和配套服务设施，与城市性格相结合，引入文化娱乐创意，依托城市品牌打造的优势，打造一个休闲城市的营销范本。

品牌战略第三阶段：在以上品牌建设基础上，加强片区互动，全面打造国际湿地城市综合体，引进高端品质住宅的开发和知名商业开发商进驻，为其引领地产潮流而备受媒体和人们关注。

五、产业模式：“生态湿地+文化湿地+休闲湿地+宜居湿地”的圈层模式

以保护第一的原则，通过居民搬迁、河道清淤、植物复种、生态驳坎、房屋整修、游客控制等多种措施，塑造湿地良好生态环境的核心价值。在此基础上，配套酒店等相关公建，以及企业总部基地等类型项目，进而吸引名人进驻，名企入驻，发展文化创意产业，并吸引各大房地产开发商前来进行土地的二级开发，形成聚焦效应，逐渐形成了一个以湿地为核心的新兴的居住板块。

六、业态构架：可持续的综合产业开发

城市湿地公园是城市“绿肾”，其生态及休闲的重要性，决定了政府未来对公园的投资以及偏向。湿地综合保护工程的实施，国家级湿地公园的建设目标，成就了其核心价值，在此基础上，引入如悦榕庄等名企进驻对配套基础设施、商业设施、创意产业等完善的综合土地商业开发，有效的提升湿地区域的土地价值，同时，知名地产商开发的地产项目有效实现周边土地价值的最大化。

七、收益模式：“3331”模式

“3331”开发模式，即湿地公园的盈利来源主要包括旅游、商铺、住宅、物业，在开发盈利结构中，为确保各方利益的均衡、湿地公园自我造血机能和永续发展，尽可能将所占比例结构控制在3：3：3：1。

通过以上七个方面的考虑和精心设计，麟德湖泊湿地专业小组希望能为更多的城市湿地公园类项目的开发运营提供一些具有实际操作性的建议。

作者：麟德湿旅研究小组