民宿产品开发（上）

第一部分  民宿概述

一、民宿定义的界定

国内外对民宿没有统一的界定，民宿相关的称谓五花八门，如家庭旅馆、客栈等。

我们认为，民宿作为一种特殊的产品形态，有狭义与广义两种定义。

二、民宿的特点

1）小规模的住宿设施

以建筑面积不超过1000平方米，且客房数不超过25间为原则。

2）家庭般的住宿氛围

经营者提供具有浓厚的人情味、家庭温馨或者个性化的住宿设施，同时注重游客与经营者交流互动，让游客能够充分体验居家氛围。

3）结合本土地域文化

民宿的开发需要结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动等，让游客体验当地的历史文化和风土人情，并与当地社区居民形成接触互动，实现深度旅游体验。

三、民宿VS旅馆

四、民宿的类型

1）按位置分： 城市民宿 和 乡村民宿

城市民宿：多存在于城中村或者城市闹市区，以公寓大楼式小套房形式居多，会有各种风格不同装潢与VIEW；如暑期出租的学生宿舍、城市特色村落的旧房子。

乡村民宿：以乡村文化为内涵，多依托景区或者地域特色资源而发展，乡土气息浓厚

2）按功能分：纯粹住宿型 和 特色服务型

纯粹住宿型：一般临近景区，依托周边景区的人气而发展，具有干净清爽、价格低廉等特点。

特色服务型：自身也是旅游吸引物，通常结合周边资源，打造温泉养生、乡村运动等特色主题，提供农业体验、生态观光多项服务。

3）按产权分 ：传统民宿 和 社会型民宿

传统民宿：利用自用住宅空闲房间，以家庭副业方式经营

社会型民宿：外来投资者租赁房屋，以家庭主业方式经营

五、境外民宿的发展

（一）境外民宿发展历程

起步较早，呈现主题化、高端化趋势

（二）境外民宿发展现状

各地区民宿发展自成体系，成为新型旅游吸引物

1）欧洲地区

发展特色：以英国、法国为突出，是民宿发展的起源地；

开发方式：优先保护农舍，结合农庄开发，采用副业形式经营。

管理行动：政府为防止民宿走上专业化道路，限制房间数、保护农业文化。

2） 亚洲地区

发展特色：以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品代表；

发展趋势：不同主题风格的民宿类型成为旅游核心吸引物之一，并呈现高端化、精品化、高服务化的趋势。

3） 美洲地区

发展特色：美国民宿发展相对成熟，以居家式为特点；

开发形式：以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格相对便宜。

六、国内民宿的发展

（一）国内民宿发展历程

起步晚，发展相对缓慢

（二）国内民宿发展现状

由资源依托型向市场驱动型拓展，由住宿补充向构筑自身吸引力转型

1）空间分布

国内民宿主要分布在南方

2)发育程度

国内民宿行业整体处于起步阶段，少数地区发展相对成熟，但市场行情火爆。

3）主要类型

除了农户自营的传统民宿外，外来者租赁经营的社会型民宿也占有较大比重。