民宿产品开发（下）

第三部分 民宿的案例研究

一、台湾垦丁民宿

（一）特点：

台湾民宿最早大规模发展的片区

（二）缘起：

约在民国70年左右 ，当初是解决住宿不足的问题而兴起，仅是提供简单的服务。后来则会结合当地人文、自然景观出售给游客一些配套活动和服务。目前，垦丁依托背山临海的优势，创造了垦丁特有的民宿风格。

（三）区域分布情况：

主要分布在景区景点、商业区附近

垦丁是台湾著名旅游小镇，景区景点遍布全区，民宿依托景区而发展。

垦丁的民宿集中在四大区域，分别是大湾区 , 垦丁大街区 , 牧场区 , 以及周边区。

（四）开发要点分析：

整体：以单体开发为主，政府负责民宿准入把控

单体：政府设置规范，业主在规范限制下创新

Ø 主要类型：B&B类民宿（提供简单的住宿、餐饮）；

主题式：（依托自身爱好或者周边资源，在建筑形式或者配套活动中体验主题）。

Ø 民宿风格：具有明显的本土特色，民宿风格多体验垦丁滨海旅游这一特点。

Ø 选址要求：临近本地景区、临海区域、商业街，可以观赏美景。

Ø 建筑要求：独栋式楼房，客房数一般不超过10间。

Ø 服务内容：住宿+旅游咨询+周边配套

（五）营销管理要点：

营销模式：大型节事活动+网络营销+价格差异化

（六）垦丁民宿的启示：

Ø  民宿风格需要遵循本土资源特色，垦丁民宿的风格呈现明显与自身资源相符的滨海风。

Ø  依附周边客流，垦丁民宿多紧靠景区、商业街等区域，而这些区域多是客流较大的片区。

Ø  规范化，垦丁民宿快速发展期得益于《民宿管理办法》实施；《民宿管理办法》的实施一方面促进了“民宿”这一概念的推广，另一方面合理引导民宿发展。

二、北戴河民宿

（一）概况：

北戴河气候宜人，是我国著名的旅游避暑胜地，拥有众多的古别墅。现在，北戴河区25个自然村，有民宿户近2000家，民宿约占全区总住宿接待能力的60%。

（二）发展历程：

在80年代初，北戴河旅游飞速发展，接待设施严重不足，出现第一批家庭旅馆；

1992年，政府对道路、环境进行完善，发展迅速；

1999年，网络的出现，又进一步促进；了民宿发展；

2011年，政府成立旅游产业促进中心，对民宿进行规范管理；出台了相关规划，并投入资金对民宿进行提升改造。

（三）民宿发展现状

Ø  类型： 传统民宿

Ø  空间分布： 主要分布在全区11个自然村

Ø  数量： 有民宿近2000家

Ø  整体特点： 颇具地方风情和民俗文化的服务

（四）北戴河发展民宿的条件：

（五）开发要点分析

整体：政府负责投资改造，本地居民经营

单体：民宿设置，多体现业主爱好

Ø 主要类型：休闲体验型民宿（住宿+休闲活动）

Ø 民宿风格：具备本土地域文化特色

Ø 选址要求：一般在自家原用房之处改造翻修而成

Ø 建筑要求：庭院低层建筑。

Ø 服务内容：住宿/早餐+旅游咨询

（六）营销管理要点：

（七）北戴河民宿的启示：

Ø  运作模式：政府主导+原住民开发经营

Ø  经营目的：新城镇化开发建设，解决农民生产生活方式

Ø  产品特色：本土建筑风格+本土文化性体验活动

三、深圳较场尾民宿

（一）位置：

较场尾位于深圳大鹏新区东侧沿海地区

（二）环境特色：

较场尾海岸线风景独好，其方圆一公里内集齐“山、海、田、园（大鹏农业观光公园）、城(所城）、寺（东山寺）”等许多景点，较场尾民俗为提升当地旅游业的整体服务水平而大受欢迎。

（三）设施营造：

Ø  规模及分布：较场尾村落建筑质量较好的一级建筑主要发展民宿，其基本分布于沿海带，约为80栋。

Ø  分布特点：较场尾村落内建筑依据建造年代成圈层状分布，建筑特征明显 。民宿多为2000年建设的建筑。   

Ø  客房氛围营造：大多为观海景为卖点的客房，近80栋民宿由精心的设计而各有主题，各有特色作为各自卖点，主人为游客营造不同的滨海浪漫风情、实现游客梦想中的面朝大海的追求和享受。

（四）道路交通系统：

 道路宽度等级 不均不能构成完整体系，道路系统只能完成对外联系

（五）基础设施：

供水、供电、通讯基本方便；但雨污合流，直排入海，空中无线乱拉，杂乱而危险。

（六）较场尾民宿优缺点

优点：

特色营造 : 近80栋民宿由精心的设计而各有主题，各有特色作为各自卖点,充分发挥经营者个别特色。

选址精确：民宿的经营选址分布于村落中靠近海岸一带，突显海天一色的亮点，满足了游客梦想中的面朝大海的精神享受。

缺点：

道路规划系统不完善：道路宽度不够、等级不均且不能构成体系完整的游线，道路系统只能满足对外联系；

基础设施差：雨污合流，道路标示设施、指示系统不全等严重制约民宿的发展。