麟德视角下的文化商业街区（上）

第一部分 文化商业街区概述

一、如何界定“文化商业街区”？

目前业界尚无对“文化商业街区”进行明确的概念界定。可通过相关的概念来挖掘其内涵。

1） 商业街

商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机结合。

2） 历史文化街区

指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的，保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并有一定规模的区域。

我们理解的文化商业街区：

文化+商业+ 旅游三大功能集成的线性街区

二、为什么开发“文化商业街区”？

1） 四种开发价值

美学景观价值

+

历史文化价值

+

商业经济价值

+

地方文化品牌的可塑造价值

2） 三大开发意义

之于城市：活力复兴街区商业，重塑城市品牌形象

之于文化：保护传承街区历史，振兴地域文化产业

之于“人”：（当地居民）情感自豪的承载，（旅游者）精神生活的空间

第二部分 文化商业街区该如何规划？

一、文化商业街区包含哪几个标准模块？

二、文化商业街区的特点是什么？

独特的街区物质景观

适宜的街区游赏空间

浓厚的文化休闲氛围

良好的旅游商业环境

三、街区规划需把握哪些要点？

1） 风貌营造

修旧如旧+仿古新做+情景打造

历史建筑，修旧如旧：需通过违章建筑拆除、外立面改造、房屋翻新等措施，形成风格统一、特色突出的建筑群落。

新建建筑，仿古新做：新建筑形式不能停留在对传统建筑的具象模仿上，一味地“做旧”，需更新设计手法，即既传承地域文化又能体现时代精神。

小品布景，情景打造：将中国传统文化融合景观进行体验化开发，使其除了观赏性之外，也具有参与性、互动性和消费性等特点。

2） 遗产活化

古建博物馆化+民俗体验化+非遗生活化

古建博物馆化：街区内的重要公共建筑，一般采取博物馆式的活化方式，形成告警内承载历史文化的博物馆群落；

民俗体验化：通过传统民俗文化与时尚休闲文化的复合，为游客提供有力的体验经历与私人化的参与方式。

非遗生活化：文化不是简单复制、生搬硬套，而是要源于生活，高于生活，将传统文化元素创新地与现代手法相结合，采用让游客更易于接受和理解的表述方式，让其了解到“非遗”背后所蕴含的生活故事。

3） 业态控制

空间集聚+准入调控+时尚业态引入+夜间经济激活

空间集聚：一般将街区长度控制在300米以内，主要商业集中布设在几条重点街巷上，同时街区业态类型需提出控制原则。

准入调控：设定准入门槛和清退机制，控制不符合街区发展理念的业态进入，通过年度考核，对于部分违反街区规定的业态进行及时清退；

时尚业态引入：注重时尚休闲业态的引入，并通过时尚文化的注入，转换街区空间功能，实现传统街区的文化复兴

夜间经济激活：出台相关激励政策，鼓励夜间游赏、夜间休闲娱乐业态（酒吧、音乐吧等）发展，延长游客停留时间。

4） 居民调控

原住民调控+新居民引入+社区参与

原住民调控：对于街区原著居民，一般采取部分搬迁、部分保留的方式，在降低居住密度的同时，保留街区生活氛围；开发商主导的街区，则倾向于原著居民整体搬迁，部分回迁的方式；

新居民引入：通过文化产业的发展和旅游商业的振兴，鼓励艺术家、时尚群体、旅游从业者进入，形成街区的新居民群体；

社区参与：设计多元化的社区参与旅游渠道，通过旅游发展，带动社区居民就业与社区经济振兴。

5） 运营管理

招商先行+商业培育+商铺出租+开放式经营

招商先行：这是传统商业的合理操作，对于旅游商业，同样适用。只是旅游商业的商家体系目前还远不如传统商业的成熟，招商的难度相对更大。 

商业培育：传统城市商业的培育期最少两三年，逐渐聚集人气；而旅游商业的培育关键在于其旅游产品的吸引力塑造和营销推广，需要快速引爆盘活整体项目。

出租为主：传统城市商业的合理运营方式是出租为主甚至只租不售，以便控制业态，保证持续经营。旅游商业，由于其附加了旅游吸引的因素，其业态整体控制和管理更为重要。这要求投资商有较大的资金实力和旅游商业的经营管理能力。 

大开放式：大开放小封闭模式，不收景区门票，而通过“特色节点门票（名人故居、博物馆）+特色餐饮消费+旅游购物+旅游演艺”这四大模块来盈利。